“限贷直接影响有效需求，没有购买能力的需求是无效需求，比如我也想买个好地段的大别野，但是钱不够就不算有效需求，短期而言，有效需求才能够影响价格。”
长期以来，限贷都是我国房地产调控的有效措施之一，往往与限购一起采用，限贷既是为了抑制短期有效需求，又是应对短期风险的考虑。限贷着眼于宏观，往往会导致有的人被误伤，即实际居住需求被限制，因此应对不是与房住不炒矛盾，而是微观层面个人根据实际情况的的适当灵活选择。
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限贷的作用是抑制需求
本轮房地产调控的主要措施是限购、限贷、限价、限售，前面两篇写了限购与限价，本文写一下限贷。
在上篇《房地产调控之限价——由此产生的市场变化》中说到，商品价格是由供需关系决定的，两者的关系决定了经济上的均衡价格和质量。其中供求关系的四条基本法则是：
1如果需求增加而供给保持不变，将导致更高的均衡价格与更高的质量；
2如果需求减少而供给保持不变，将导致更低的均衡价格与更低的质量；
3如果供给增加而需求保持不变，将导致更低的均衡价格与更高的质量；
4如果供给减少而需求保持不变，将导致更高的均衡价格与更低的质量。
两者的其他变化都是由这四条基本法则演化而来，其中，本轮调控中更相近的关系是第4条，需求被限购限贷抑制，但供给也同时受到了限价的抑制，经过市场博弈之后，理论均衡价格上升，而由于行*手段的干预使得实际售价不变，两者产生了价格差，也就是价格套利空间。
与其他商品类似，房价也是由供需关系决定，房地产调控的措施这么多，无非是在调控需求与供给，目标是控制房价即房子的交换价值。
限购与限贷的作用很明确，前者控制购买资格，后者控制购买能力，都是抑制需求。限购与限贷的副作用相对较小，就是会误伤少数正当购房需求，比如年我到杭州，杭州没有房买房是实际居住，但仍然被限贷*策影响，需要6成首付，这样就限制了购买能力。
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限贷与楼市高度相关
限贷就是甄别买房人的贷款资格，根据买房次数提高首付比例。由于贷款记录是全国联网的，控制效果就直接而明显，所以限贷才是控制房价上涨的最严厉的措施。
分析房地产大家基本都认可一个原则，我们在开始的四篇基本面分析文章中也提到过：短期看金融，中期看土地，长期看人口，其中金融和人口就是需求因素，土地就是供给因素。
金融主要包括信贷和货币，信贷主要是贷款增速，货币主要是信贷利率，限贷就是影响短期的关键因素，直接影响短期的有效需求，即实际购买能力。因此信贷*策一向与房地产市场表现高度相关。
信贷*策对房地产市场的影响是直接而有效的，因此紧跟*策肯定是很有效的一个分析房地产的手段。
当然了，信贷只是短息因素，也是最简单的容易看懂的一个方面，要想更加详尽的认识，分析整个房地产的基本面，还要考虑土地供给、人口变化等中长期因素，以及综合考虑我国的体制、发展阶段及不同于他国的特殊性等因素。详见《房子还可以买吗？楼市的基本面——现状、过去与将来（四）：房地产投资是否还有机会：人口流动与结构分化》等四篇文章。
没有购买能力的需求是无效需求，比如我也想买个好地段的大别野，但是钱不够就不算有效需求，短期而言，有效需求才能够影响价格。
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限贷也是防风险的需要
限贷的另一个目的是防风险，尤其近几年我国防控金融风险的要求，其中年12月《中央经济工作会议》就提出：要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。
我国一直高度重视房地产可能带来的风险，其中时任中央财经领导小组主任的刘副总理在年时牵头几个金融部门出版了《两次全球大危机的比较研究》一书，其中几点危机爆发的原因为：危机往往发生在繁荣之后；过程中又伴随着收入分配差距过大的问题；大众的心理处于极端投机状态；两次危机都与货币宽松*策有关。由此就不难理解我国房地产调控的基本思路了。
限购与限贷都是防止房地产风险的措施，限购防止一家拥有多套房产，市场波动时可能的抛售；限贷防止多套房产还是由高债务买来的，这样风险更大。无论什么资产，风险的形成都类似，即风险是涨出来的，随着15年16年由一线城市开始的新一轮房价暴涨，房地产的短期风险聚集，也是房地产调控的原因之一。
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我国目前的贷款率比较
限贷就是限制买房贷款率，即交易杠杆率，定义为当期新增购房贷款金额/当期住房成交金额。统计局数据显示，年1-6月，新增购房按揭贷款规模1.32万亿元，同期成交住房金额5.96万亿元，交易杠杆率22%，由于统计局数据来源是开发商，因此数据统计范围仅包括新房，即我国当前新房交易杠杆率22%。
根据《央行年第二季度货币*策执行报告》，我国个人住房贷款余额为32.5万亿元，比年末增加2.16万亿元，其中比统计局数据多出的0.84万亿是二手房按揭贷款。
参考广发证券年测算，新房交易杠杆率为27%，综合新房与二手房的交易杠杆率为36%。我们都知道，国外发达国家购房贷款时首付比例很低，美国与日本泡沫破裂前的交易杠杆都接近%，远高于我国目前水平。
另外，对比年与年数据，单从新房贷款率来看，这几年的杠杆率是明显下降的，也说明限贷的作用是比较明显，这一点从历年房地产企业资金来源之一的个人按揭贷款累计值的增速也看得出来：
这个指标与信贷*策尤其是房地产信贷*策高度相关，对于楼市熟悉的读者应该也很容易看到，个人按揭贷款累计值的增速与房价的走势也是高度相关的。
正如前述汇总的调控*策所言，我国的调控多以短期为主，长期而言，我国目前的交易杠杆不高，可以说是很低，单从这个角度来看，我国房地产的风险也是不高的。
对于微观层面的个人而言，有时是很健康的需求被限制，比如换了工作生活的城市，比如改善，这时可以采取一些灵活选择加以应对，这本身无论在微观层面还是宏观层面都是有利无害的。
更多的着眼于短期本身并没什么不妥，短期是生存问题，长期是健康问题，在面临生存问题时健康问题当然要让渡于短期，也就是目标的取舍。正如今年疫情以来各国的*策选择一样，都是要先采取宽松货币*策和财**策，至于资产价格是否健康，那是以后要考虑的问题了。
更多房地产调控*策中关于限贷及其由此带来的影响和应对，以及其他任何房产*策方面的问题，欢迎